楼市回暖？真相是什么
文|凯风
这个春天，楼市比想象中更复杂。
这两周，“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断刷屏，似乎“楼市小阳春”已经到来，“金三银四”已在路上。
然而，三大房企不约而同有所动作。就在2月最后一天，恒大宣布全国住宅都可9折出售，而媒体报道碧桂园开启大规模人员调整，有部门已确定裁员50%。与此同时，万科郁亮在内部邮件中再喊“活下去”，表示宏观形势比想象中更严峻。
与市场的蠢蠢欲动相比，身在局中的房企却一个比一个谨慎。这意味着什么？
01
打折、裁员与活下去
许多事情要连起来看。
2月25日，万科周刊曝光了郁亮的内部邮件。在这份名为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的内部邮件中，郁亮指出：
不要再寄望于“触底反弹”，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
万科的谨慎一如既往。去年9月，万科因“活下去”陷入舆论漩涡，这一次只是换了一个表述，核心仍旧是在新的宏观形势下，如何更好地活下去。
与万科一样，开年不久，恒大和碧桂园也都动作不断。
2月27日，恒大召开全集团营销会议，除了要继续“全员营销、员工卖房”的模式之外，同时表示：全国所有在售项目住宅可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。
虽然这是例行公事，每年都会有类似活动，不必过度解读。但任何一件商品，打折的目的不仅在于制造声势，更在于快速回笼资金。
对于地产这个以三高一低（高周转、高负债、高杠杆、低成本）为特色的行业来说，回款就是一切，现金流就是一切。
2月28日，据澎湃新闻报道，碧桂园已开启大规模人员调整，不断有区域和员工被洗牌出局，有部门已确定裁员50%。
碧桂园对此回应称，此次调整是对碧桂园总部组织架构进行正常优化，而非裁员。
当然，只要市场销售不下滑、土地揽储规模不削减，裁员就没有必要。但如果市场形势进一步紧张，裁员就是最终的无奈选择。
事实上，去年下半年以来，多个房企都在不约而同“优化员工结构”。
02
三大指标：楼市是冷是暖？
楼市向来是一个炒作盛行的市场。
所谓“南京3000人抢房”只是某平台组织的例行商业活动，年年如此，同一模式已经用了七年，没有任何新意。
“燕郊一夜暴涨7000元”只是单个住宅价格的调整，炒作居多。
深圳8000万豪宅秒光，这向来是富人的游戏，与全国楼市没有任何关系。
市场究竟有没有回暖？除了关注开发商的真实动向之外，更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房这三个指标。
先看销售数据，下滑趋势仍未扭转，只是部分一二线热门城市有所复苏。
中金报告预计，1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%显著扩大。考虑到推盘量仍处低位，购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题，3月跌幅料进一步扩大至10%以上。
再看土地市场，火热也只是局部现象，全国整体土地市场热情仍有待恢复。
最新全国土地市场交易情报显示，2019年1月，全国300个城市土地出让金总额为3266亿元，环比减少39%，同比减少15%。而上年同期，300城市土地出让金同比增长了43%。
与此同时，全国多个省市下调卖地收入预期。四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，重庆预计其政府性基金（90%都是土地出让金）缩水33%，浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。
再看二手房，部分一二线城市市场回暖，但市场仍在底部运行。
根据易居房地产研究院报告，2019年1月，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%，仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)，二手房成交量仍处于低位盘整态势。
2月份的整体数据尚未出来，但与某些楼盘“日光式”的营销相比，无论是北京还是深圳，二手房无论是均价还是成交量，都未出现明显反弹。但过去回调已久的北京、厦门以及燕郊等地区，市场的确已经企稳。
楼市企稳，意味着底部已到；能否触底反弹，则非炒作本身所能胜任。
03
两个政策：触底反弹可能性有多大？
“楼市小阳春“是典型的人造概念，那么， 今年楼市有没有希望触底反弹？
楼市想要触底反弹，前提是已经到“底”。这里的底包括市场底和政策底。市场底不容易判断，但政策底毫无疑问已经触及。凯风君在《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》一文中，已对此做了分析预判。
2018年12月，住建部明确表示，要稳地价稳房价稳预期。
同月的中央经济会议则指出，要因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。
而在2019年2月，央行在货币报告中，悄悄删除“中性”和“货币总闸门”的表述。
这里有三层政策含义：
一是，稳楼市已经成为2019年的重要任务。如果说过去主要是遏制房价大涨，那么如今的重心则在于防范房价大跌。所以楼市调控基本不会进一步趋紧，反而会有持续放松的可能性。
二是，楼市调控将向“一城一策”转变。由于不同城市市情不同，楼市现状存在天壤之别，未来的调控不再一刀切，地方政府将获得一定的自主权。
三是，宽货币已在路上。2018年至今，已经进行过五轮降准，加上加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF,定向中期借贷便利），央票永续债互换（CBS），释放的流动性已经相当可观。
所以，楼市会逐步企稳，但会否触底反弹，乃至重拾上涨趋势，则要集中关注两个指标：限购限贷会否宽松，货币政策会否进一步宽松，同时对房地产的信贷限制有所放松。
显然，没有楼市调控实质性的宽松，没有货币之水源源不断的支撑，触底反弹的可能性就不大。
04
楼市大势之变：三个判断
不过，对于行业普遍存在的触底反弹的预期，万科郁亮表示了不同的看法。
在内部邮件中，郁亮表示，过去我们听得最多的是“触底反弹”，我们的经历也是触底反弹。但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
这背后，是楼市的大形势之变，郁亮对此做出了三个判断：
一是宏观形势。宏观形势并不乐观，“L”型走势尚未探底，一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是，“L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经持续20年还未完全走出来”。
二是人口形势面临“少子化”挑战。2018年，我国出生人口1523万人，与2017年的1723万人相比，整整少了200万人；与2016年的1786万人比较，足足少了263万人。这一趋势还会持续。
三是行业本身也面临挑战。用郁亮的话说，一方面，住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持“房住不炒”的基调；另一方面，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈，而企业转型更非易事。
郁亮表示：
“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。
当然，房地产并非毫无机会可言，这个行业剩余的唯一红利就是城镇化。郁亮认为，中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。（更多分析可参阅《1亿人口进城落户：中国房地产最后的红利》）
不过，城镇化是长期趋势，对于短期楼市的影响并不大。所以，回归当下，抛弃触底反弹的思维，回归基本盘，这是务实而谨慎的态度。
05
四个结论
每年三月，都是楼市调控政策的重要变局期。这个时间点，来自各个层面的试探总会层出不穷，各种人为炮制的小道消息也会不胫而走。
每到这个时刻，最关键的是守好基本盘，看清脚下的路。
其一，房地产企业的谨慎，不是过度反应，而是对危机的未雨绸缪。不再扩张，转而收缩，不再预期触底反弹，转而以“活下去”作为要求，这是再真是不过的市场信号。
其二，2019年的重点是防跌，目标是稳楼市。换言之，无论是大涨还是大跌，都不会被政策所允许。毕竟，大起大落，将会直接影响到经济本身。
其三，楼市会否触底反弹，重点观察三个指标和两个政策。这三个指标分别是房企销售、土地市场和二手房交易情况。两个政策，分别是限购限贷和货币政策。
其四，重点关注“一城一策”的落地。一城一策将会成为2019楼市调控的主旋律，到底哪些城市能够松绑，哪些城市还会进一步高压紧缩，在这个春天或将一目了然。
无论如何，闷头买房的时代已经过去。过去全国的普惠性上涨，不仅得益于政策与货币的全面宽松，而且也与经济发展和收入增长的基本面息息相关。如今，基本面变了，政策空间弱了，金融风险大了，楼市的选择空间自然就小了。
还是那句话，市场有风险，投资需谨慎，无论是股市还是楼市，都是如此。
-END-
用数据解读经济和楼市
买房咨询，城市分析，政策解读
欢迎扫码加入凯风君的圈子
『延伸阅读』楼市上半场真的结束了
点击下方“阅读原文”查看更多信息